Le projet de SDDA de Monaco : pourquoi le Projet de Loi n°1126 est important pour les propriétaires immobiliers et les Family Offices

Le territoire limité de Monaco a toujours fait de l’urbanisme une question d’importance stratégique. Le Projet de loi n°1126, déposé auprès du Conseil National le 1er juin 2026, vise à introduire un nouveau Schéma Directeur de Développement et d’Aménagement, le SDDA, destiné à organiser la politique de développement et d’aménagement de la Principauté sur un horizon pluriannuel.

Le projet de loi trouve son origine dans la Proposition de loi n°265, adoptée par le Conseil National en novembre 2024, et a désormais été transformé en projet de loi gouvernemental. Son objectif affiché est de doter Monaco d’un cadre cohérent à long terme pour l’utilisation du territoire, le développement, les infrastructures, l’urbanisme, la protection de l’environnement et la qualité de vie.

Pour les propriétaires immobiliers, les investisseurs et les Family Offices, toutefois, les implications d’une telle future loi, si elle est adoptée, sont importantes. Le texte du Gouvernement comprend également des dispositions qui moderniseraient et pourraient potentiellement élargir certains mécanismes de maîtrise foncière, notamment la préemption de l’État, les droits de délaissement et l’expropriation.
 

Un nouveau cadre stratégique d’aménagement

Le SDDA serait composé de plusieurs éléments, notamment un rapport territorial prospectif, un plan stratégique de développement et un programme d’actions. Une fois adopté, le SDDA serait approuvé par Ordonnance Souveraine et publié au Journal de Monaco.

Cela doterait Monaco d’un cadre formel permettant de coordonner les politiques publiques en matière de développement territorial et d’urbanisme. Dans une juridiction où le foncier disponible est extrêmement limité et où les valeurs immobilières sont élevées, un tel cadre est susceptible de revêtir une importance pratique considérable.
 

Préemption : un concept existant, mais un régime potentiellement plus large

Monaco dispose déjà de certains droits de préemption. Les régimes existants peuvent s’appliquer dans des contextes spécifiques, notamment à certains locaux à usage d’habitation ainsi que dans les cas où les autorités considèrent qu’un prix déclaré est insuffisant.

L’importance du Projet de loi n°1126 ne réside donc pas dans l’introduction, pour la première fois, d’un droit de préemption. Le projet de loi semble plutôt créer un nouveau régime lié à l’aménagement, connecté au SDDA, et moderniser la capacité de l’État à intervenir dans certaines transactions immobilières.

Le régime envisagé pourrait s’appliquer aux biens situés dans des zones identifiées dans le cadre du SDDA, notamment les emplacements réservés ou les secteurs d’études renforcées. Dans certains cas déterminés, l’État pourrait avoir la possibilité d’acquérir le bien concerné avant la réalisation d’une transaction envisagée.

Il est important de noter que le régime proposé pourrait ne pas se limiter aux ventes directes de biens immobiliers. Il pourrait également s’appliquer à certaines transactions concernant des sociétés civiles détenant des biens immobiliers, notamment les cessions de la majorité des parts sociales ou les opérations ayant pour effet de permettre à un acquéreur de prendre le contrôle majoritaire d’une société détenant les actifs immobiliers concernés.

Il s’agit d’un point particulièrement important pour les Family Offices monégasques et les clients privés, l’immobilier monégasque étant souvent détenu par l’intermédiaire de sociétés civiles ou d’autres structures familiales.
 

Impact sur le patrimoine privé et la structuration

S’il est adopté dans sa forme actuelle, le projet de loi pourrait avoir des conséquences pratiques sur :

• les acquisitions et cessions de biens immobiliers à Monaco ;
• les cessions de parts de sociétés civiles détenant des biens immobiliers ;
• les donations intrafamiliales et les réorganisations ;
• la planification successorale et patrimoniale impliquant des biens immobiliers monégasques ;
• les procédures de due diligence relatives aux actifs immobiliers ;
• les calendriers des transactions et les conditions de réalisation ; et
• les stratégies de valorisation et de négociation lorsqu’un droit de préemption est susceptible de s’appliquer.

Le projet de loi semble également prévoir des exemptions pour certains transferts entre proches parents, mais la portée exacte et les modalités d’application de ces exemptions devront être analysées attentivement à mesure que le texte progressera dans le processus législatif.

Pour les trustees, les administrateurs de sociétés et les Family Offices, le point essentiel est que les futurs transferts impliquant des biens immobiliers à Monaco pourraient nécessiter non seulement une analyse fiscale et juridique, mais également une analyse spécifique en matière d’urbanisme et de droit de préemption.
 

Un examen législatif à venir

Le Conseil National a déjà indiqué qu’il examinerait avec vigilance les dispositions supplémentaires proposées par le Gouvernement, notamment au regard de leur impact potentiel sur les droits de propriété. Le texte est actuellement examiné par la Commission de l’Environnement et de la Qualité de vie, et le dossier a été mis à jour à la fin du mois d’août 2026 avec des éléments de consultation et des avis.

Des amendements restent possibles, et l’équilibre final entre l’aménagement urbain à long terme et la protection des droits de propriété privée sera suivi de près.
 

Le point de vue de Rosemont

Le Projet de loi n°1126 est l’un des textes les plus importants actuellement à l’étude à Monaco en matière d’immobilier et d’aménagement. Bien qu’il ne s’agisse pas principalement d’une mesure fiscale ou de lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme (AML/CFT), il est particulièrement pertinent pour les HNWI, les Family Offices, les structures détenant des biens immobiliers et les conseillers professionnels.

Les clients détenant ou acquérant des biens immobiliers à Monaco devraient suivre attentivement l’évolution du projet de loi et examiner si leurs structures existantes, leurs plans successoraux ou les transactions envisagées pourraient être affectés par le régime proposé d’aménagement et de préemption lié au SDDA.